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一、 金融危機(jī)前的烏克蘭房地產(chǎn)業(yè)狀況

(一)房屋和住宅竣工面積保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

近年來(lái)，隨著烏克蘭宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，居民收入和生活水平的改善，房屋和住宅竣工面積也呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)（見表1）。據(jù)烏國(guó)家統(tǒng)計(jì)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，2008年1-9月烏竣工的房屋住宅面積達(dá)648.3萬(wàn)平方米。

表1：烏克蘭近年房屋竣工面積  單位：萬(wàn)平方米

資料來(lái)源：烏國(guó)家統(tǒng)計(jì)委員會(huì)

(二)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供融資的烏金融系統(tǒng)對(duì)外國(guó)銀行依賴嚴(yán)重

烏克蘭銀行機(jī)構(gòu)主要依賴從外國(guó)銀行貸款生存。這些銀行每年從歐盟國(guó)家的銀行獲得數(shù)百億美元的貸款，年利率為5%-6%，貸款期為1-3年，然后按年利率14%-16%放款給本國(guó)的客戶，放款期為15-30年(見表2)，通過(guò)利率差賺取銀行利潤(rùn)。由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，歐洲各國(guó)銀行自顧不暇，再無(wú)力向?yàn)蹩颂m銀行提供信貸支持。因此烏克蘭銀行失去了外國(guó)銀行的優(yōu)惠外匯貸款，各個(gè)銀行被迫緊縮銀根。

表2:   2008年住房抵押貸款利率變化

（三）人為控制房屋供應(yīng)量，使住房?jī)r(jià)格一路飆升

開發(fā)商為了獲得高額回報(bào)，人為控制工程進(jìn)度，使建筑市場(chǎng)和進(jìn)入交易市場(chǎng)的住房數(shù)量保持緩慢增速（見表3）。

表3：2000-2006年烏克蘭6大城市竣工住宅數(shù)量

（單位：萬(wàn)套）

資料來(lái)源：烏國(guó)家統(tǒng)計(jì)委員會(huì)

開發(fā)商人為控制工程進(jìn)度，故意造成房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供應(yīng)量短缺的局面，形成供求矛盾，借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。銀行也紛紛推出投資理財(cái)計(jì)劃，使近3年來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升（見表4）。

表4： 2006-2008年基輔房屋價(jià)格變化情況

（單位：美元/平方米）

資料來(lái)源：基輔阿波羅房屋銷售公司

二、  金融危機(jī)對(duì)烏克蘭房地產(chǎn)的影響

(一)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模萎縮

金融危機(jī)對(duì)烏克蘭經(jīng)濟(jì)的影響最先在建筑業(yè)表現(xiàn)出來(lái)，自今年4月份以來(lái)其市場(chǎng)規(guī)模下降了70%。因受全球金融危機(jī)的影響，烏克蘭銀行失去了外國(guó)銀行的優(yōu)惠外匯貸款，同時(shí)通膨過(guò)快上漲，烏中央銀行實(shí)施從緊的貨幣政策，因此各個(gè)銀行被迫緊縮銀根。銀行系統(tǒng)提供住房抵押貸款的總體增長(zhǎng)規(guī)模呈減緩趨勢(shì)。因此，隨著烏克蘭金融形勢(shì)的進(jìn)一步惡化，依靠銀行信貸支撐的建筑市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步萎縮。

(二)住房抵押貸款規(guī)模下降

2008年9月份之前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各家銀行提供的20年住房抵押貸款格里夫納年利率在12%-17%之間，美元貸款年利率在14%-16%之間，歐元貸款年利率在11%-13%之間。自2008年10月份以來(lái)，各家銀行把住房抵押貸款格里夫納年利率提高到25%-30%，而美元、歐元等自由兌換貨幣住房抵押貸款年利率提高到了20%-25%，有的銀行根本無(wú)錢可貸。其中今年1季度住房抵押貸款規(guī)模比去年4季度下降了20%，今年2季度和3季度又比1季度下降了86%。（見表5）

表5: 2007年和2008年烏克蘭住房貸款規(guī)模

（單位：億格里夫納）

資料來(lái)源：烏克蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回落

隨著建筑市場(chǎng)規(guī)模萎縮，住房抵押貸款緊縮，烏克蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也逐步回落。2008年9月份之前，基輔市現(xiàn)房?jī)r(jià)格達(dá)3000美元/平方米，一套一居室總價(jià)超過(guò)10萬(wàn)美元。10月份以后，其二手房?jī)r(jià)格同比下降了20%，新房?jī)r(jià)格同比下降了30%。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，預(yù)計(jì)到今年底明年初，二手房屋價(jià)格同比下降30%，新房?jī)r(jià)格同比下降40%（見表6）。2009年的房屋價(jià)格水平將接近2005年的水平。

表6：  基輔市房屋價(jià)格變化  單位：萬(wàn)美元

資料來(lái)源：基輔阿波羅房屋銷售公司

（四）房地產(chǎn)業(yè)需求下降

由于銀行不提供貸款，居民銀行存款被凍結(jié)，經(jīng)濟(jì)不景氣，收入下降等因素，對(duì)住房的有效需求不足。

（五）工程停工和大批建筑工人失業(yè)

據(jù)基輔住宅開發(fā)公司提供的材料，目前在基輔，有88家建筑開發(fā)商承建的184個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因資金不足，已停工。因工程停工失業(yè)的建筑工人超過(guò)8萬(wàn)人。

（六）房屋出租市場(chǎng)需求萎縮，租價(jià)下降

以基輔市為例，今年初，進(jìn)入房屋出租市場(chǎng)的住房共計(jì)6300套，到今年11月份，進(jìn)入房屋出租市場(chǎng)等待租住的房屋共計(jì)17500套。租房?jī)r(jià)格也大幅下降，一套一居室今年夏天的出租價(jià)格是600美元，到12月份400美元就可以租到。

三、  烏政府采取的扶持政策和發(fā)展趨勢(shì)

在全球金融危機(jī)蔓延至房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)下，銀行要么停止提供住房抵押貸款，要么提高貸款門檻，因居民無(wú)力購(gòu)買，貸款銀行甚至不原意把房屋作為抵押品，使房地產(chǎn)業(yè)失去了先前的投資吸引力。開發(fā)商也不原意單方面降價(jià)。在此情況下，為重新激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能采取多管齊下的措施。

(一) 烏政府?dāng)M采取的扶持政策

1. 擬由國(guó)有銀行對(duì)建筑業(yè)注資并向居民提供住房抵押貸款。12月初，烏政府總理季莫申科對(duì)外宣布，為減少金融危機(jī)對(duì)烏克蘭房地產(chǎn)的打擊，政府?dāng)M敦促烏中央銀行、烏儲(chǔ)蓄銀行和烏進(jìn)出口銀行等三家國(guó)有銀行對(duì)房地產(chǎn)建筑公司和居民提供融資支持，國(guó)有銀行提供本幣的貸款利率由12%降至8%，對(duì)停工待資但已完成工程量在70%以上的項(xiàng)目提供融資支持。

2．建筑開發(fā)商必須保證一定數(shù)量的房屋和住宅竣工并投放市場(chǎng)，同時(shí)不裁員和削減工人工資。

3.政府簡(jiǎn)化對(duì)房地投資的準(zhǔn)入程序，減少國(guó)家對(duì)建筑業(yè)的過(guò)度干預(yù)，降低企業(yè)目前應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各種行政收費(fèi)占到房屋成本的近40%。

4.建筑企業(yè)應(yīng)優(yōu)先采購(gòu)本國(guó)生產(chǎn)的建筑材料和建筑施工設(shè)備，限制國(guó)外建筑材料的進(jìn)口。

5.對(duì)納入國(guó)家財(cái)政預(yù)算的2012年歐錦賽項(xiàng)目，優(yōu)先安排國(guó)內(nèi)企業(yè)施工承建。

(二) 發(fā)展趨勢(shì)

1. 房屋交易數(shù)量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2季度（4-6月），通過(guò)銀行貸款購(gòu)買房屋的數(shù)量為11900筆，到3季度（7-9月）下降為8300筆。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，4季度會(huì)比3季度再減少一半。

2. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步下降。目前，銀行對(duì)要求提供住房抵押貸款的條件極為苛刻。金融危機(jī)前，房屋抵押貸款申請(qǐng)者可以零首付，且每月還貸的額度可以達(dá)到個(gè)人月工資收入的50-60%。現(xiàn)在首付款要求20-30%，還必須提供證明其金融危機(jī)后工資收入水平不會(huì)下降并要求第三者擔(dān)保，且每月還貸額度只能占個(gè)人月工資收入的20-30%。

3. 政府的扶持政策目前僅停留在口頭上，還沒(méi)有上交議會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)。扶持政策何時(shí)啟動(dòng)，仍有待觀察，前景不容樂(lè)觀。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，明年春夏之交烏房地產(chǎn)市場(chǎng)將走入谷底。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，烏克蘭房地產(chǎn)業(yè)最少會(huì)在低谷徘徊兩年左右的時(shí)間，三年后有可能恢復(fù)到2008年的水平。